Wat is een EPC gemeenschappelijke delen precies?
Een EPC gemeenschappelijke delen is het energieprestatiecertificaat voor de delen van een appartementsgebouw die niet tot één individueel appartement behoren.
Het gaat onder meer over dak, buitenmuren, vloer boven kelder of parking, ramen in gemeenschappelijke ruimtes, traphal, liftzone, ventilatie, collectieve verwarming en technische installaties. Het individuele EPC appartement gebruikt deze informatie om het private attest correcter en sneller op te maken.
Voor welke gebouwen is het EPC gemeenschappelijke delen verplicht?
Het EPC gemeenschappelijke delen is verplicht voor appartementsgebouwen in Vlaanderen met minstens twee residentiële eenheden.
De verplichting geldt dus niet alleen voor grote blokken, maar ook voor kleinere gebouwen met twee appartementen. Bij gebouwen met winkels of kantoren op het gelijkvloers moet de deskundige beoordelen welke delen residentieel, niet-residentieel of gemengd zijn.
Wie moet het EPC gemeenschappelijke delen laten opmaken?
De vereniging van mede-eigenaars of de syndicus laat het EPC gemeenschappelijke delen meestal opmaken.
Bij kleine gebouwen zonder professionele syndicus moeten de mede-eigenaars onderling afspraken maken. De kost wordt normaal verdeeld volgens de verdeelsleutel in de basisakte of volgens de beslissing van de algemene vergadering.
Wat moet de VME of eigenaar nu concreet beslissen?
De VME of eigenaar moet eerst het juiste gebouw afbakenen, daarna een energiedeskundige type A aanstellen en één volledig gebouwsdossier beschikbaar maken.
| Beslissing | Concrete vraag | Gewenste uitkomst |
|---|---|---|
| Gebouwafbakening | Gaat het volgens het Gebouwenregister om één of meerdere gebouwen? | De juiste hoeveelheid EPC's en offertes |
| Opdracht | Wie mag de energiedeskundige aanstellen en toegang regelen? | Een bevoegd aanspreekpunt |
| Dossier | Welke plannen, facturen en installatiegegevens zijn centraal beschikbaar? | Minder ontbrekende of ongunstige invoer |
| Timing | Zijn individuele verkopen, verhuringen of renovaties gepland? | Eerst het gebouw-EPC, daarna de eenheden |
| Actualisatie | Welke collectieve werken zijn sinds het vorige attest uitgevoerd? | Een attest dat de werkelijke toestand weerspiegelt |
Wat kost een EPC gemeenschappelijke delen?
De prijs hangt af van het aantal eenheden, de grootte van het gebouw, het aantal technische installaties en de beschikbaarheid van plannen.
| Gebouwtype | Richtprijs | Waarom? |
|---|---|---|
| Klein gebouw, 2 tot 5 appartementen | 350 tot 650 euro | Beperkte opmetingen en weinig collectieve technieken |
| Middelgroot gebouw, 6 tot 20 appartementen | 650 tot 1.200 euro | Meer gebouwdelen, traphallen en technische lokalen |
| Groot appartementsgebouw | 1.200 euro of meer | Complexe installaties, meerdere volumes of garages |
Een exacte prijs vraagt altijd een korte gebouwanalyse. De prijs van individuele EPC-attesten blijft apart, maar kan lager uitvallen wanneer het gemeenschappelijke EPC volledig en recent is.
Hoe vraagt een syndicus een vergelijkbare prijs op?
Een syndicus vraagt een vergelijkbare prijs op door iedere deskundige dezelfde gebouwfiche, plannen en toegangsvoorwaarden te bezorgen.
- Aantal wooneenheden, handelsruimtes en gebouwvolumes
- Aantal traphallen, technische lokalen, kelders en parkings
- Collectieve verwarming, ventilatie en warmwaterproductie
- Beschikbare plannen, facturen en eerdere EPC-documenten
- Gewenste timing en praktische toegang tijdens het plaatsbezoek
Laat in de offerte apart vermelden welke dossiercontrole, plaatsbezoeken, registratie en nabespreking inbegrepen zijn. Zo vergelijkt de VME dezelfde opdracht in plaats van alleen een totaalbedrag.
Hoe kan de VME de kost verdelen?
De VME verdeelt de kost volgens de geldende verdeelsleutel of een geldig besluit van de algemene vergadering.
De energiedeskundige bepaalt de technische prijs, maar niet hoe mede-eigenaars die onderling verdelen. Laat de syndicus daarom de basisakte en de beslissing van de algemene vergadering controleren voordat bedragen worden doorgerekend.
| Vraag van een mede-eigenaar | Waar vindt u het antwoord? |
|---|---|
| Wat kost de opmaak voor het hele gebouw? | In de offerte aan de VME of syndicus |
| Wat is mijn aandeel? | Via de toepasselijke verdeelsleutel of het geldige VME-besluit |
| Zit mijn individuele EPC in die prijs? | Alleen wanneer dit uitdrukkelijk als afzonderlijke opdracht is opgenomen |
| Zijn bijkomende bezoeken inbegrepen? | In de scope en toeslagen van de offerte |
Welke documenten legt de syndicus klaar?
Een goed dossier verlaagt de inspectietijd en voorkomt ongunstige aannames.
- Basisakte en plannen van het gebouw
- Facturen van dakisolatie, gevelwerken, beglazing of technische installaties
- Onderhoudsattesten van collectieve verwarming of ventilatie
- Toegang tot dak, kelder, parking, technische lokalen en traphallen
- Eventuele vorige EPC-documenten van appartementen
Hoe verloopt de opmaak in de praktijk?
De opmaak verloopt via dossiercontrole, plaatsbezoek, invoer in de gewestelijke software en aflevering van het attest aan de VME of syndicus.
- De syndicus of mede-eigenaar bezorgt basisinformatie over het gebouw.
- De energiedeskundige vraagt plannen en bewijsstukken op.
- Er volgt een plaatsbezoek aan de gemeenschappelijke delen.
- De deskundige registreert het attest in de officiële databank.
- Appartementseigenaars gebruiken het attest bij verkoop of verhuur.
Wat is het verschil met een individueel EPC appartement?
Het gemeenschappelijke EPC beschrijft de schil en gedeelde installaties, terwijl het individuele EPC het private appartement beoordeelt.
Beide attesten vullen elkaar aan. Een appartement kan niet correct worden beoordeeld als belangrijke informatie over dak, gevel of collectieve verwarming ontbreekt. Daarom is deze pagina nauw verbonden met EPC appartement en EPC aanvragen.
Moet er een EPC zijn wanneer elk appartement een eigen buitendeur heeft?
Ja, ook een gebouw zonder gedeelde gang of traphal valt onder de verplichting wanneer het minstens twee residentiële gebouweenheden bevat.
Het attest gaat niet alleen over zichtbare gemeenschappelijke ruimtes. Ook dak, gevels, vloeren en collectief beheerde installaties behoren tot de gebouwcontext die later doorwerkt in individuele EPC's.
Wanneer moet het EPC worden aangepast?
Laat na relevante werken aan dak, gevel, beglazing of collectieve installaties controleren of een actualisatie nodig of nuttig is. Bewaar besluiten, facturen, technische fiches en werffoto's centraal bij de VME, zodat de nieuwe toestand aantoonbaar is voor het gemeenschappelijke en de individuele EPC's.
Welke vragen worden vaak gesteld over epc gemeenschappelijke delen?
Hier vindt u korte antwoorden op vragen die vaak ontstaan bij deze stap van het EPC-traject.
Wat kost een EPC gemeenschappelijke delen per appartement?
De deskundige factureert doorgaans de opdracht voor het gebouw. Het aandeel per appartement volgt uit de toepasselijke verdeelsleutel of een geldig besluit van de VME. Deel de totaalprijs dus niet automatisch gelijk door het aantal appartementen.
Is het individuele EPC inbegrepen in de prijs?
Niet automatisch. Het EPC gemeenschappelijke delen en het individuele EPC van een appartement zijn afzonderlijke attesten en opdrachten. Laat in de offerte expliciet vermelden welke attesten, bezoeken, registraties en eventuele combinatietarieven inbegrepen zijn.
Wie verzamelt de documenten voor de deskundige?
De syndicus of VME coördineert doorgaans de gebouwplannen, basisakte, renovatiefacturen, technische fiches en toegang. Mede-eigenaars kunnen ontbrekende bewijsstukken aanleveren. Een centraal dossier voorkomt dat dezelfde informatie later opnieuw moet worden gezocht.